Koronavirüs sonrası iş yeri kiralarında dikkat edilmesi gereken hususlar!

Koronavirüs salgını birçok alanda olduğu gibi iş yeri kira sözleşmelerinde de bir takım soru işaretlerine ve tartışma konularına yol açtı.

Avukat Emine Nalçacı, bu konuda ortaya çıkabilecek soru işaretlerinin önüne geçmek adına konuya ilişkin; koronavirüs salgınının sonrasında iş yeri kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususları anlattı.

Koronavirüs sonrası iş yeri kiralarında dikkat edilmesi gereken hususlar.

TAHLİYE DURDU BORÇ VE FAİZ İŞLİYOR

Koronavirüs tedbirleri kapsamında; “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı’ yönünde karar alınmıştır. Burada ilgili dönem için sadece tahliye sebebi oluşturmayacağına dikkat etmek de fayda var. 1 Mart ve sonrası dönem için kira işlemeye devam ediyor, Zaman’ında ödenmezse faiz işlemeye devam ediyor, adli ve icra işlemleri başlatıldığında bu dönem için icra takipleri haciz işlemleri olacaktır, sadece 1 Mart 2020 ile 30 Mart 2020 arasına ödenmeyen kiralar sebebiyle tahliye olmayacak.

KİRACILARIN HAKLARI

Kira borcu bir para borcu olduğu için Türk Borçlar Kanunu anlamında imkansızlaşmasından, ortadan kalkmasından söz edemeyiz. Ancak salgın hastalık, yani pandemi bir mücbir sebeptir. Yargıtay ın mücbir sebebi tanımlayan kararlarına baktığımızda da, tüm ülkeyi derinden etkileyen covid19 virüsünün mücbir sebep olduğunu söyleyebiliyoruz. Kiracılar mücbir sebep hükümlerine dayanarak; salgın hastalığı öngörmediklerini, öngörmelerinin de mümkün olmadığını belirtebilir. Kiracıların pandemi sebebiyle çeşitli hakları var, bunlardan biri kira sözleşmesini feshetmek, özellikle işyeri zorunlu olarak kapatılan, pandemi sebebiyle iflas eden büyük ekonomik güçlük çeken firmalar, kira sözleşmelerini sırf bu sebeple feshedebilirler, sözleşmeleri belirli süreleri olsa dahi kalan süre bakımından tazminat ödeme yükümlülüğü yoktur. Kiracının bir başka seçeneği ise covid 19 virüsü sebebiyle kirada indirim talep etme hakkıdır. Hukuk sisteminde biz buna uyarlama davası diyoruz. Uyarlama davası ile kira borcu tamamen ortadan kalkmaz ancak hakim uygun bir oranda indirilmesine karar verebilir. Uyarlama davaları özellikle zorunlu olarak işyeri kapanan kişi ve kurumlar bakımından çok önemlidir, bu kişiler açısından ilerleyen günlerde uyarlama davalarını sıkça göreceğimiz kanaatindeyim. Konut kiraları bakımından da kişi corona virüs sebebiyle işsiz kalmış yahut gelirinde ispatlayabileceği ciddi bir düşüş söz konusu ise yine uyarlama talep edebilecektir. Virüsten hiç etkilenmeyen kurum ve kişilerin korona virüsü bahanesiyle kirada indirim talep etmesini elbette mahkemeler ve hukuk düzeni kötüniyetli bulacaktır.

İHTİRAZİ KAYIT

Pandemi döneminde kira ödemeyi düşünüyorsanız; covid 19 virüsünden ciddi anlamda etkilenen bir işiniz ve işyeriniz varsa ödeme yapmak zorunda kaldığınız bu kira ödemesine ihtirazi kayıt düşmenizi öneriyoruz, ödediğiniz paranın bir kısmını mücbir sebep-pandemi sebebiyle geri alabilirsiniz, ihtirazi kayıt düşmek geri alabilmenin şartıdır. İhtirazi kayıt banka havale veya EFT açıklamasına yazılabilir. “Pandemi sebebiyle ihtirazi kaydımı bildirim” ifadesi yeterli olacaktır. Herhangi bir ihtirazi kayıt olmadan ödeme yapılması durumunda yapılan bu ödemeler iade edilmez. Peşin ödenen kiralarda, bu yüzden uyarlama talep etmek mümkün değildir.

MÜCBİR SEBEP İHBARI

Mücbir sebepten yararlanmak isteyen kiracı bu durumu gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir. Mücbir sebebin, bundan etkilenildiğinin karşı tarafa ihbarı zorunludur. Kiracı ve kiraya veren bu ihbar neticesinde karşılıklı anlaşarak, orta yolda buluşabilir, ülkemizin ve dünyanın bu zor günlerinde bu doğru bir adım olacaktır. Ancak taraflar kendi arasında bu hususu çözemez ise, ihbarı yapan kiracı kirada indirim için yahut pandemi döneminde ödediği kiranın bir kısmını geri almak için uyarlama davası açmalıdır.

COVİD-19 VE AVM’LER

Covid-19 virüsünün tüm dünyada ve ülkemizdeki etkileri sebebiyle birçok işletme zor durumda. Alışveriş merkezleri; virüse karşı tedbirler kapsamında bir süre kapalı kaldı, muhtemelen açıldığında da firmaların eski cirosunu yakalaması zor olacaktır. Çünkü devletimizin önlem ve evde kal çağrısı hala devam etmektedir.

Bu süreçte avm deki işletmelerin, ortak gideri ödeme yükümlülüğü ve kirayı aynı miktar üzerinden ödeme yükümlülüğü devam ettirilmek istenmektedir. Virüs sebebiyle işyerleri kapanan, gelir elde edemeyen işletmeler uyarlama talepli dava açabilirler. Hukukumuzda salgın hastalık mücbir sebep olarak tanımlanmıştır, Yargıtay da ülkenin bütünün etkileyen önceden öngörülemeyen olayları mücbir sebep saymaktadır.

Mücbir sebebe dayalı uyarlama davasını virüsten etkilenen tüm işletmeler açabilir. Mücbir sebebin kiraya verene ihbarı zorunludur, bu husus gözden kaçırılmamalıdır. Taraflar mücbir sebep hususunda kendi aralarında anlaşabilirler, koşulları iki taraflı ağır yükümlülük yüklemeyecek şekilde düzenleyebilirler bu doğru ve yerinde bir adım olacaktır. Ancak taraflar anlaşamaz ise covid19 virüsünden etkilenen, işletmesi kapanan firma sahipleri kirayı indirimli ödemek için uyarlama davası açmalıdır.

Mart ayından itibaren işleyecek kiraları ödemek zorunda kalan firmalar; ödedikleri kiralara ihtirazi kayıt düşmemişlerse bunların iadesini isteyemezler. Bu sebeple peşin ödenen kira bedelleri istenemez. Ödenen kira bedelinin geri alınabilmesi için tek koşul ihtirazi kayıt düşünmesidir. Banka eft ya da havale açıklamasına pandemi sebebiyle ihtirazi kaydımı bildiririm ifadesi yeterli olacaktır.